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盘点郑州降价楼盘,最高直降5000元/㎡?

发布时间:2019-08-15

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△此音频大小13.8MB


一位找我做置业咨询的客户,一大早就打电话给我,郑州房价降了?你上个月还叫我买,不用等。我刚买就降了,怎么办?


随后,他还发给我一张郑州楼盘的降价清单,希望我能对他产生愧疚之情。


但是,好吧!我们今天就看看郑州房价降了多少?以及现在买还是再等等?


▼先看这张降价清单

    

首先,我们说三点:


1、 这是一张流传的清单,里面的价格都曾真实存在的;

2、 郑州降价楼盘远不止这些;

3、 但是,我们按照区域将以上楼盘分为两类:四环内和四环外。


我们先看主城区的项目:


1盛澳金樽府


金樽府最近释放的高层价格是15000多(毛坯)。但,这次报价的背景是:


1、 开发商从泰和变成盛澳,品牌溢价降低1000+;

2、 从精装变毛坯,精装修溢价降低3000+;

3、 上次报价是2017年初,营销时机降低1000+;


这样一算,盛澳的报价很合理呀,且金樽府高层仅是对外报价,也是第一次开盘,不存在降价,最多也就是低于市场预期。


2名门翠园


注意:是补交


名门前期销售时的政策是,首付分期和不分期是两种优惠政策,也就是原来分期的时候就比不分期贵X个点,现在开发商着急回款,你能补齐首付,我就给你把这X个省掉。


这不算降价吧?


3和昌湾景国际


注意:是特价房。


我们看7月28日-7月29日和昌现场开盘高层均价(毛坯):12900―13700元/㎡左右。当时的优惠方式: 


1)认筹优惠1%
2)开盘优惠1%
3)现场选房优惠1%
4)按时签约1%


大家可以算一下,如果按照四个点的优惠看,全部优惠完,也是12000+了。


4金水世纪城


我们先看金水世纪城二期最新的开盘记录:10月6日,推售7#楼房源,成交均价:12500元/㎡,去化率92%;


▼这是金水世纪城开盘前的广告


12500元/㎡,很意外吗?可是这货一直报价12500,从来没变过呀!



甚至在17年8月5日,金水世纪城还有曾经有过10000元的特价房。



这样对比,金水世纪城的特价房在逆市行情狂涨2500?


但我们再看,也是在去年,就是这个盘,还推过13000的特价房。



我们会发现,这就是这个开发商营销套路,时不时的出来惊吓一下。什么盘具有这个特征呢?


1) 开发商不靠谱的

2) 规划不靠谱的


比较典型的就是金水世纪城这种的。


5碧桂园天悦


先看其最近开盘记录:9月16日高层均价18000-19000元/㎡(精装),洋房标准层均价23000元/㎡(精装);当时的优惠方式如下:


1)成功认购优惠2%;

2)按时签约优惠1%;  

3)团购优惠1%;

4)派筹优惠1%;

5)高层验资优惠2万,洋房验资优惠5万,筹带筹优惠6000元;

6)装修款一次性付清高层优惠2%,洋房非首层优惠3%,首层优惠4%;


单看高层,合计优惠7%+2万,大概每平米优惠1500元/㎡左右,再加上500元/㎡的装修溢价,其实也不算什么降价吧。


6华润紫云府


华润就是按照备案价卖的。其目前释放的这个价格就是一楼或者顶楼特殊房源,标准层均价19000元/㎡,楼顶和底层价格均价18000元/㎡左右,再加上华润的签约案场优惠,也就是这个价格了。


以上就是这张清单上四环内降价的情况,我们会看到四环内项目降价是基本是乌龙事件。


但有人会说远郊降了!这个是真的,是实实在在的降了。我们就不一一的分析了。原因如下:


首先,远郊因为价虚不抗跌,这是由远郊新城的特性决定。


1、 远郊新城没有二手房市场,远郊新城全部是新盘。


2、 相关部门及舆论对规划的热捧与引导


以上两点决定,远郊新区的价格具有炒作的基因,特别是在市场行情好的时候,在没有二手房价格作为锚定标准的情况下,其价格是透明且是垄断的,就会出现哄抬定价,就会在短时间内出现50%的上涨行情,甚至是翻倍。


2016年以及2017年上半年,白沙、绿博、滨河皆是如此。


3、郑州的一二手倒挂是不明显,这得益于郑州2016年10月-2017年6月一次性的调控到位。


所以郑州没有像2017年的武汉、成都、西安,牛市拉的那么长,也没有像2018年的沈阳、昆明、贵阳、重庆一样,出台挤牙膏式的助涨调控;所以郑州没有像武汉、成都那样随便哪个区域一二手都有三四千的价差,有些区域甚至达到五六千。


所以郑州的政府指导价基本上是真实反应片区价值的。


就比如,白沙的政府指导价是9800,绿博的政府指导价是7600一样,这就是他们的真实价值。


白沙的价格在融创象湖一号高层9800、建业春天里带装修11600,白沙的价格低已经出来了,可是绿博就是不听呢?


远郊没有二手房市场,新房价格是透明的。比如金科天籁城洋房13000,没开之前就闹的满城风雨。


远郊,就是如此,就如当初一个涨价,另一个就会跟上;同样的,只要有一个开始降价,其它的就会跟进。


但,我并不认同远郊新城房价降了,我更倾向于“只是价格卖的更合理而已”。


什么叫降价?降价就是本来该卖10000的,现在卖8000,叫降价。本来该卖7600的,之前卖12000,后来降到10000,你说这叫降价,实在不敢苟同。


不要看它曾经的价格。没有经过二手房市场检验的价格都不是真实有效的价格。


好了,我们简单总结一下:


四环内降价是乌龙事件,更多是开发商促销的一种手段,当然也真有八折、八五折房源,比如旭瑞和昌花漾里11800、和昌湾景国际11500的清盘特惠,这仅是局部机会,不能代表基本面。


远郊新区价格是实实在在的下调且距离主城区越远下调幅度越大。


但我们也必须承认。市场在9月份确实发生了变化,市场预期变了。


最直观的感受是新房成交量腰斩;二手房议价空间普遍5%,部分虚高房源高达20%;


所以接下来市场会怎么走呢?


1、会有更多的开发商加入促销的队伍,“降价”是他们手打的牌,但基本上你也占不到多大的便宜。


2、远郊,比如绿博、滨河的降价,是正常的市场选择,不代面基本面。


但是,对于个别区域却可以看看了,比如白沙。


在这一轮市场回调中,白沙是最先、也是回调最到位的区域,没有之一。


从去年融创9800事件之后,再到五月份建业春天11600+装修,可贷款,白沙的底就已经出来了,可惜的是,白沙是没有什么盘可推荐的。东望勉强算一个吧。


另外一个值得关注的区域是滨河国际新城,熟悉我的朋友都知道我对滨河国际新城这个片区的价值一直是肯定,之前写过很多文章。


主要有三点:


1、 城市发展方向:在航空港落地,郑州变成国家中心城市之后,郑州双城规划出来之后,郑州城市发展方向不可逆的变为东南。


2、 规划级别高,是郑州所有新规划区域内中仅次于北龙湖的区域。


3、 区域通达性、有地铁,5年内会大变样且具备居住条件的区域。


虽然,我这么看好这个片区,但我没有推荐过这个区域内的项目。


因为这个片区就属于几乎完美,唯一的缺点就是贵。但是在这一轮新区价格回调中,滨河回调幅度是非常明显的,2500+是有的。


我还是之前的观点滨河15000以下的房子是值得的,但也看项目。


还有我之前一直DISS的杨金。


因为这个片区就是典型的什么都很差,唯一不差的就是价格贵。但是如果目前在售的碧桂园和康桥能回调3000+,或能精装变毛坯,来一批特价房15500,康桥的还可以在+1000,也是可以的。不过看起来不太现实。


最后,我们看,其实四环内也就这70个盘(左右),当然会有新盘进来但也有很多楼盘清盘。


在3月我们建议 ,2018年新房最好的窗口期6月份之前。


因为有人11000买了建业春天里+装修;

还有人分期买了正弘澜庭叙;

还有人买了正商城,可分期;

还有人买了正商家和家,可分期。


我们都知道6月份之后郑州新房市场一度出现捆绑精装、车位,比如名门翠园和高开的万科云城,如果在6、7月份摇过号的都清楚,那个时候买房多难,比如正弘府。


但是为什么8月市场转向了呢?


往大了说,因为“坚决遏制房价上涨”的大指导政策下,郑州调控再次升级,和以往从需求端限购、限售不一样,这一次直接从供给端整治,直接扼住了开发商的生命线,开发商必须跪了,远郊是下跪幅度最大的。


但,郑州经过两年的市场横盘,四环内价格是坚挺的。


我们看到了是市场顶层的价格变化不大,但底部价格是不断上升中。比如高铁片区,随着英地和海马22500的房源的结束,这个片区就再也没有22000的新房的。


再买就真的要买二手房了。虽然二手房淘一淘是有惊喜的,但总有不确定性因素。


我在上半年就说过2018年下半年会是淘二手房的好时候。今天依然是这个观点。


如果你没时间淘二手房,接下来类似花漾里、湾景国际这种八折、八五折的清盘特惠,别太挑了。


除此之外,当下绝大多数在售新房的市场价都是阶段性的韭菜价。


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